Hvem skal stå for reparationerne? Kan du hæve lejeprisen? Hvornår kan en kontrakt opsiges?
Lejeloven (LAU) regulerer de juridiske aspekter af udlejning, og det er en lov, der har gennemgået flere ændringer, herunder vigtige spørgsmål som varigheden af lejekontrakter eller stigningen i huslejen. I denne artikel opsummerer jeg nogle relevante punkter for lejemål.
Hvilken lov regulerer udleje?
Den urbana udlejningslov, eller forkortet på spansk LAU, regulerer de forskellige aspekter af udlejning af fast ejendom i Spanien, herunder lejekontrakternes varighed, den månedlige husleje og andre udgifter afledt af en lejekontrakt.
Hvor længe varer en lejekontrakt?
Som fastsat af LAU aftales varigheden af en lejekontrakt frit af parterne. Hvis udlejer er en privatperson, og der i kontrakten er aftalt mindre end 5 års varighed, forlænges kontrakten når den udløber med et år ad gangen indtil det femte år. Hvis udlejer er en juridisk person, er fristen 7 år.
Lejeren har dog mulighed for at opsige kontrakten, hvis han giver 30 dages varsel inden udløbet af kontrakten eller nogen af forlængelserne.
Hvornår starter en lejekontrakt?
Udgangspunktet er det i kontrakten fastsatte, dvs. den dato der her er angivet. Alternativet er leveringen af ejendommen til lejer, hvis denne er senere end det, der er angivet i kontrakten.
Er der ikke fastsat noget i kontrakten er varigheden for lejemålet et år, dog uden at dette berører lejerens ret til årlig forlængelse.
Kan du opsige lejekontrakten før tid?
Efter kontraktens første år kan den obligatoriske forlængelse opsiges, hvis udlejeren har tilkendegivet sin vilje til at bebo det lejede inden udløbet af fem år for at bruge det som fast bopæl for sig selv eller sine pårørende i første grad af slægtskab. eller ved adoption eller for ægtefællen i tilfælde af separation.
For at få boligen tilbage, skal udlejer meddele lejer årsagen mindst to måneder i forvejen. Lejer er forpligtet til at forlade lejligheden inden for denne frist, hvis ikke parterne når til en anden aftale.
Såfremt udlejeren efter 3 måneder fra kontraktens udløb ikke har overtaget boligen i følge den angivne årsag, kan lejer inden for en frist på 30 dage vælge mellem at blive genindsat i brugen og nydelsen af det lejede – og under de tidligere kontraktmæssige betingelser. Derudover vil han være berettiget til erstatning for de udgifter, som fraflytningen har medført, indtil genindsættelsestidspunktet. Der er også mulighed for at lejer kan anmode om erstatning som alternativ.
Hvor længe kan en lejekontrakt forlænges?
Når lejekontraktens varighed er afsluttet, forlænges aftalen årligt op til maksimalt tre år. Her er udlejers varsel fire måneder, og lejers to.
Hvad skal man betale i depositum?
Ved indgåelse af lejekontrakten skal lejeren betale ejeren et depositum svarende til en måneds husleje, og loven giver mulighed for at aftale yderligere to måneders husleje. Førstnævnte er obligatorisk, og skal i princippet deponeres hos myndighederne, hvilket dog ikke er mit indtryk sker særligt ofte.
Hvis en lejer leder efter lejligheder til leje gennem en mægler, er det normalt at acceptere et gebyr svarende til en måneds husleje til mægleren – det har intet med depositum at gøre.
Hvordan skal huslejen betales ifølge LAU?
Artikel 17 i lejeloven fastslår at:
- Lejen er, som parterne frit fastsætter.
- Betaling er månedlig og skal ske inden for de første syv dage i måneden. Udlejer kan ikke kræve forudbetaling af mere end en måneds leje.
- Parterne kan frit aftale, hvordan betalingen skal ske.
- Udlejer er forpligtet til at give en kvittering til lejer, med mindre det på anden vis kan dokumenteres at lejer effektivt opfylder betalingsforpligtelsen.
Kan lejeprisen forhøjes?
Som det fremgår af § 18, kan lejeprisen i kontraktperioden opdateres hvert år efter aftale i kontrakten. Nogle grænser gælder som reguleret af loven, og særligt relevant er forbrugerindekset, som vil angive den maksimalt mulige stigning i lejen.
Kan lejen konverteres til udførsel af arbejde i boligen?
Det kan aftales i en vis periode at ændre lejebeløbet helt eller delvist på grund af lejers forpligtelse til at reformere eller istandsætte ejendommen. Undladelse fra lejers side af udførelsen af arbejderne i de aftalte vilkår kan være årsag til opsigelse af lejemålet.
Hvad siger loven om skader?
Lovens § 21 fastslår, at udlejer er forpligtet til uden ret til at hæve lejen at udføre alle de reparationer, der er nødvendige for at holde boligen i beboelig stand. Der gælder visse undtagelser hertil.
Når udførelse af et arbejde ikke kan undgås før kontraktens udløb, vil lejeren være forpligtet til at acceptere dette, selv om det er meget generende, eller han under det bliver frataget en del af lejemålet. Hvis arbejdet varer mere end 20 dage, reduceres lejen svarende til den del af lejemålet som lejer har rådighed over. Til gengæld vil mindre reparationer, der måtte opstå ved normal brug af boligen, afholdes af lejer.
Ansvarsfraskrivelse
Ovenstående er nogle af svarene på nogle ofte stillede spørgsmål, vi modtager hos Dana Legal Consulting. Du bør ikke betragte disse svar som endelige – i stedet bør du konsultere din advokat om dit specifikke spørgsmål, før du indgår en kontrakt. Du er velkommen til at kontakte Dana Legal Consulting på dan@danalc.com.