Skrevet af Dan Hjortsø 18. januar 2023.
De taler om “retencion 3%” – hvad er det? Hvem skal betale plusvalia?
Tilbageholdelse af 3%
Hvis du køber en ejendom beliggende i Spanien af en person, der bor i udlandet, skal du vide, at de skatter, sælgeren pålægges i denne forbindelse, skal betales af dig til de spanske skattemyndigheder.
Af denne grund skal du tilbageholde 3% af salgsprisen – og dermed undlades at betale beløbet svarende hertil, når der underskrives hos notaren.
Årsagen til tilbageholdelse er at der betales skat af gevinsten, hvilket sælger skal deklarere. Ved alle køb og salg af fast ejendom vil sælger have pligt til at betale skat af den gevinst, som er opnået som følge af overdragelsen.
Skattelovgivningen fastsætter reglerne for beregningen af denne avance, som generelt vil være bestemt af forskellen mellem overdragelses- og anskaffelsesværdien. Men når sælgeren ikke er bosiddende på spansk område, for at sikre opkrævningen af afgiften, bestemmer loven, at køberen tilbageholder 3% af købesummen og foretager betalingen af dette beløb til skattefar.
Generelt fratrækkes de 3% i beløbet på den check, som køber giver sælger hos notaren, når der skrives under på skødet.
Efterfølgende skal sælger foretage skattedeklarering og indbetale den endelige skat. Som følge heraf tilbagefører Skatteforvaltningen i givet fald den resterende del af det tilbageholdte og betalte af køber. Alt dette inden for de vilkår og på den måde, der er angivet i loven og reglerne om udlændinges indkomstskat, hvor konsekvenserne af overtrædelse af denne forpligtelse også er fastslået.
Selvom det normalt siges, at tilbageholdelsen på 3 % skal ske til ikke-resident sælgere i Spanien, er det, der virkelig er afgørende, at sælgeren er underlagt Non-Resident Indkomstskat.
Derfor vil den beskrevne tilbageholdelse og betaling ikke ske, når sælger med et attest udstedt af skatteforvaltningen, som angiver at han ikke er underlagt nævnte skat. Dette er fx tilfældet, hvis sælger er underlagt personlig indkomstskat eller selskabsskat. I disse tilfælde vil de checks, der overdrages hos notaren, dække hele prisen for transaktionen.
Plusvalia
Endelig er det, ud over tilbageholdelsen af de 3% relateret til avancebeskatningen, vigtigt at tage højde for en anden meget lignende skat, nemlig den såkaldte Plusvalia, som dækker over gevinst af værdistigning af jorden i den pågældende by. Når sælger er en ikke-resident fysisk person, er det også køber, der er forpligtet til at betale den kommunale kursgevinst i sin egenskab af substituerende skatteyder, men vil have ret til at kræve beløbene udbetalt af sælger.